נדל"ן בפאפוס

חושבים לקנות נדל"ן בפאפוס?

זה לא סוד שבשנים האחרונות קפריסין הפכה ליעד חם עבור משקיעים ויזמים מכל העולם, כולל ישראלים.

למעשה, ב-2024, כ-50% מכלל רכישות הנכסים בקפריסין בוצעו על ידי משקיעים זרים!

האי השכן מציע איכות חיים גבוהה יחד עם פוטנציאל השקעה מצוין, מה שהופך אותו לאטרקטיבי לא רק להשקעות נדל"ן, אלא גם למגורים ואפילו לנופש!

הנה כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים.

סקירה של שוק הנדל"ן בפאפוס

נתון	קפריסין	פאפוס
גודל שוק	1.2 מיליון תושבים	כ-37,000 תושבים בעיר כ-100,000 תושבים במחוז
היקף תיירות	4 מיליון תיירים בשנה	1.3 מיליון תיירים בשנה
מחיר דירה	175,000-350,000 אירו	150,000-300,000 אירו
דמי שכירות	700-1,400 אירו לחודש	600-1,200 אירו לחודש
תשואה שנתית	5%-4% ברוטו	6%-5% ברוטו
עליית ערך	8% (בשנת 2024)	12% (בשנת 2024)

המספרים בטבלה הם ממוצעים ומתייחסים לדירות יד שנייה.

לאורך השנים, קפריסין הפגינה חוסן כלכלי והתמודדה בהצלחה עם משברי נדל"ן, כולל משבר הסאב-פריים העולמי, ממנו התאוששה במהירות יחסית.

בשנים 2013–2008, מחירי הנכסים באי צנחו בחדות, מה שהאט משמעותית את שוק הנדל"ן בפאפוס והוביל לקריסת חלק מהבנקים המקומיים, עקב חוסר יכולתם של לווים להחזיר הלוואות.

מאז 2014, כלכלת קפריסין החלה להראות סימני התאוששות, ותוכניות הממשלה לעידוד השקעות אף תרמו למשיכת משקיעים זרים, בייחוד מסין ורוסיה.

בעקבות הצמיחה העולמית בענף הנדל"ן משנת 2018, חוותה פאפוס עלייה מבוקרת ומתמשכת במחירי הנכסים.

עלייה זו נבלמה זמנית עקב משבר הקורונה ב-2021, אך עם חזרת התיירות ב-2023, המחירים בעיר שבו לטפס, ופאפוס סומנה כאחד מאזורי ההשקעה המבטיחים ביותר בקפריסין.

מגמה זו נמשכת עד היום, עם שפע של פרויקטים חדשים להשקעה, ותחזיות חיוביות מצד מומחי נדל"ן.

למה כדאי להשקיע בנדל"ן בפאפוס?

שוק צומח

פאפוס אחראית לכ-34% מהתיירות בקפריסין, וכ-40% מתושביה הם זרים. נתונים אלה מבטיחים צמיחה מתמדת בשוק הנדל"ן וביקוש גובר לנכסים להשכרה.

מזג האוויר

עם כ-300 ימי שמש בממוצע וחורף מתון למדי, פאפוס היא הבחירה המושלמת לכל מי שאוהב מזג אוויר חמים ונוח לאורך כל השנה.

קרבה לארץ

פאפוס, שנמצאת במרחק טיסה קצרה של כ-40 דקות בלבד מישראל, היא יעד נפלא לרילוקיישן, השקעות נדל"ן, וכמובן, חופשות מפנקות!

תשואה גבוהה

ביחס לישראל, מחירי הנדל"ן בפאפוס נגישים ומספקים תשואה גבוהה כמעט פי 2. כמו כן, שיעורי המס הנמוכים בקפריסין הופכים את ההשקעה למשתלמת עוד יותר.

תנופת פיתוח

פאפוס היא העיר הרביעית בגודלה בקפריסין. מלבד הבנייה החדשה וחידוש פני העיר העתיקה ואזור הטיילת, קיימות גם תוכניות להרחבת שדה התעופה הבינלאומי ושדרוג הכבישים.

תושבות קבע

כיום, קפריסין מאפשרת למשקיעים ובני משפחתם הקרובים להגיש בקשה למעמד תושבות קבע בתמורה לרכישת נכס חדש בשווי של 300,000 אירו + מע"מ.

השקעת הנדל"ן שלנו בפאפוס

כמה חודשים לאחר שעברנו לפאפוס, קפריסין באפריל 2022, החלטנו לחפש נכס להשקעה.

התחלנו באזור שבו גרנו, אך מכיוון שלא היינו החלטיים מספיק, פספסנו כמה הזדמנויות טובות (ביניהן שער אירו נמוך. מאוד נמוך!).

אחרי שנה של חיפושים, מצאנו עסקה מעניינת: דירת חדר וסלון גדולה במתחם מגורים מושקע שנבנה ב-2006 ביישוב ירוסקיפו.

הדירה תומחרה מתחת למחיר השוק, אך הייתה זקוקה לריענון וריהוט חדש.

מיד נתנו הצעה, שילמנו את הפיקדון ושכרנו עורך דין מקומי. מכאן, התהליך היה פשוט, וכעבור כחצי שנה בערך, קיבלנו את המפתח.

למי שתוהה, הבית כרגע מושכר ב-700 אירו לחודש, והעלות הכוללת, יחד עם הריהוט ושאר ההוצאות, הסתכמה בקצת פחות מ-110,000 אירו.

אז נכון, מחירים כאלה כבר כמעט ולא קיימים יותר, אך האמת היא שעדיין יש 'מציאות'.

אם אתם שוקלים לקנות נכס בסביבה, מומלץ להיות עם היד על הדופק ולא להתמהמה. הבתים פה נמכרים במהירות שיא!

סוגי השקעות נדל"ן בפאפוס

• דירות להשכרה לטווח קצר – השקעה עם ביקוש גבוה (בעיקר בקיץ), אך מצריכה לא מעט מעורבות.
• דירות להשכרה לטווח ארוך – השקעה יציבה המתאימה למי שמעדיפים הכנסה קבועה ופחות התעסקות.
• בתים פרטיים וצמודי קרקע – השקעה מעניינת היכולה לשמש הן כנדל"ן מניב והן כבית נופש.
• עסקאות פליפ – השקעה למתקדמים המבוססת על רכישת נכס מוזנח, השבחתו, ומכירתו ברווח.
• וילות יוקרה – השקעה יוקרתית עם פוטנציאל להשכרה בינונית או קצרת טווח.

אלו אזורים נפוצים להשקעה בפאפוס?

קאטו פאפוס

קאטו פאפוס הוא אזור תיירותי הקרוב למסעדות, ברים ומלונות. באזור זה יש מגוון פרוייקטים חדשים ובתים יד שנייה, חלקם ממש מול הים.

• טוב להשכרות נופש קצרות וארוכות טווח.

שכונת יוניברסל

יוניברסל היא שכונה בדרום פאפוס הפופולרית בקרב תיירים ותושבים זרים. באזור ישנם מתחמי דירות בני 2-4 קומות, בנייני בוטיק חדשים ווילות פרטיות.

השכונה ממוקמת כ-5-10 דקות נסיעה מרוב אזורי הבילוי והאטרקציות.

• טוב להשכרות קצרות וארוכות טווח.

שדרת קברי המלכים

שדרת קברי המלכים היא שכונה לא רשמית בתוך קאטו פאפוס המוקפת מסעדות ועסקים שונים. באזור זה תמצאו גם את חוף ונוס, קניון שדרת המלכים ובית ספר בריטי פרטי.

כמו ביוניברסל, יש בה דירות במתחמים עם גינות מטופחות ובריכות שחייה, לעיתים במחירים זולים יותר.

• טוב להשכרות קצרות וארוכות טווח.

ירוסקיפו

ירוסקיפו הוא יישוב מתפתח ליד פאפוס הממוקם כ-15 דקות נסיעה משדה התעופה. באזור יש קזינו, לונה פארק ופארק מים גדול, והמחירים בו נמוכים בכ-15% מבעיר עצמה.

• טוב להשכרות ארוכות טווח.

קוניה

קוניה הוא כפר ציורי ממזרח לפאפוס המשלב בתים מסורתיים עם וילות מודרניות. באזור זה נמצאים גם בית ספר בינלאומי פרטי ובית חולים ציבורי.

• טוב להשכרות ארוכות טווח.

פאייה

פאייה הוא כפר במרחק של כ-20 דקות נסיעה מפאפוס המתאים למשקיעים עם תקציב מוגבל. באזור יש אחוז גבוה של בריטים, בית ספר פרטי וגן חיות.

עם זאת, היזהרו מהשקעות נדל"ן בכפרים אחרים (כמו כלורקה ואמבה) לפני שאתם בוחנים את המקום לעומק.

• טוב להשכרות קצרות וארוכות טווח.

קורל ביי

קורל ביי היא שכונת יוקרה הסמוכה לפאייה. באזור זה יש חופים מרשימים ווילות יוקרתיות המתחילות מ-2.5 מיליון אירו, ומגיעים אליו לא רק תיירים, אלא גם אנשי עסקים ומפורסמים.

• טוב להשכרות קצרות ובינוניות טווח.

מחירי בתים ושכירויות בפאפוס

סוג נכס	מחיר ממוצע לבית (€)	מחיר ממוצע לשכירות (€)
דירת סטודיו	100,000-120,000	400-600
דירת 2 חדרים (חדר וסלון)	120,000-150,000	600-800
דירת 3 חדרים (2 חדרי שינה)	150,000-350,000	800-1,200
דירה או בית פרטי (3 חדרי שינה)	350,000-500,000	1,200-2,000
וילה יוקרתית	500,000+	2,000+

המחירים עשויים להשתנות בהתאם למיקום ומצב הנכס.

מה לעשות לפני קניית נדל"ן בפאפוס?

• בדקו היטב את הנכס. שימו לב לפרטים כמו לחץ המים ונזקי רטיבות ועובש. במקרה של בית חדש, בררו האם יש חריגות בנייה.
• שכרו עורך דין קפריסאי המתמחה בנדל"ן שיבדוק שלנכס יש שטר בעלות מלא (Full Title Deeds) ללא חובות או בעיות משפטיות.
• הכינו את כל המסמכים, ביניהם טופס ניכוי מס במקור, הוכחת מקורות כספים ודרכונים בתוקף. ייתכן וידרשו מסמכים נוספים.
• שקלו חשבון בנק מקומי שיקל עליכם בהעברת הכספים וקבלת תשלומי השכירות. אפשר לעשות זאת בעצמכם או בעזרת עו"ד.

השלבים לרכישת נדל"ן בפאפוס

1. הגדרת תקציב
   לפני תחילת חיפוש הנכס, יש להחליט על תקציב ולהתאים אותו לדרישות האישיות שלכם (מיקום, מספר חדרים וכדומה).
2. חיפוש נכס
   בשלב זה, ניתן להתחיל לחפש נכסים דרך אתר Bazaraki (כמו "יד2" של קפריסין), סוכנויות נדל"ן, קבוצות פייסבוק, או ישירות מיזמים.
3. תשלום פיקדון
   במידה ומצאתם נכס שאהבתם, תדרשו להגיש הצעת מחיר. אם המוכר יקבל את ההצעה, תצטרכו לשלם פיקדון על חשבון הסכום הסופי.
4. הכנת חוזה
   עורך הדין שלכם יבקש מהצד השני מידע אודות הנכס וינסח טיוטת חוזה הכוללת את פירוט התשלומים ותאריך ההשלמה של המכירה. אם אינכם נמצאים בקפריסין, יהיה עליכם לחתום על ייפוי כוח.
5. העברת כספים
   את הכסף תוכלו להעביר לחשבון בנק בקפריסין או לחשבון נאמנות אצל עורך הדין שלכם. על פי החוק למניעת הלבנת הון, העברת הכספים חייבת להתבצע בליווי הוכחות מתאימות.
6. חתימת חוזה
   לאחר אישור הטיוטה, עורך הדין שלכם יבקש מכם לשלוח את התשלום הראשון ויגיש את החוזה החתום למשרד המקרקעין לקבלת אישור מס מכירה. תהליך זה עשוי להתעכב בתקופה של חגים או חופשות.
7. השלמת מכירה
   עם קבלת האישור ותשלום היתרה, המוכר ימסור את המפתח והנכס יירשם בטאבו על שמכם. את שטר הבעלות הרשמי תקבלו תוך כמה חודשים.

נ.ב.: בסיום העסקה, אל תשכחו להעביר את כל השירותים על שמכם (חשמל, מים ועוד). במידת הצורך, עורך הדין שלכם יוכל לטפל בכך עבורכם.

מה עדיף, נכס חדש או יד שנייה?

ובכן, התשובה לכך אינה חד-משמעית.

ראשית, בתים יד שנייה בפאפוס (בדרך כלל) ימכרו מרוהטים ועם שטר בעלות, אך הם אינם עומדים בדרישות לקבלת תושבות קבע על ידי השקעה.

אגב, אם הנכס זול באופן חריג, נסו להבין למה. לפעמים זו באמת מציאה, אך במקרים אחרים זה יכול להעיד על בעיות עם השטר או מיקום בעייתי.

מכירה מהירה בגלל מצב אישי כמו מעבר או צורך בכסף יכולה להיות הזדמנות נהדרת להשקעה!

נכסים חדשים, מצד שני, ידרשו ככל הנראה השקעה גבוהה יותר ויכללו תוספת מע"מ. היתרון בנכסים אלה הוא שהם צפויים לשמור על ערך גבוה בשוק.

עוד חשוב להדגיש כי בקפריסין אין בנק מלווה לפרויקטים חדשים.

במקום זאת, עורך הדין שלכם יבדוק את העסקה ואת היזם, ירשום הערת אזהרה בטאבו על שמכם, והתשלום על הנכס יבוצע בהתאם להתקדמות הבנייה.

מיסוי נדל"ן בקפריסין

דמי העברה (Transfer Fees)

אגרה חד-פעמית למשרד המקרקעין בקפריסין. אם הרכישה משותפת (למשל, בעל ואישה), ערך הנכס יחולק בין הצדדים. על עסקאות ללא מע"מ, יש פטור של 50%.

• שיעור:
  • 3% על 85,000 האירו הראשונים.
  • 5% על הסכום שבין 85,000-170,000 אירו.
  • 8% על כל סכום מעל 170,000 אירו.

מס בולים (Stamp Duty)

מס המוטל על מסמכים רשמיים או עסקאות.

• שיעור:
  • 0% על 5,000 האירו הראשונים.
  • 0.15% על הסכום שבין 5,000-170,000 אירו.
  • 0.20% על כל סכום מעל 170,000 אירו.

ניתן לבדוק את דמי ההעברה ומס הבולים במחשבון הבא:

מע"מ (VAT)

מס המשולם על נכסים חדשים. במקרה זה, יש פטור מלא מדמי ההעברה.

• שיעור: 19%.
• הנחה: רוכשי בית ראשון למגורים עשויים להיות זכאים לשיעור מופחת של 5%.

מס הכנסה (Personal Income Tax)

בקפריסין, אין תשלום מס עד להכנסה של 19,500 אירו בשנה. מעל סכום זה, השיעור נע בין 35%-20. אם הנכס רשום על שני רוכשים, ההכנסה תתחלק ביניהם והמס יתחיל מ-39,000 אירו.

הכנסה שנתית (€)	שיעור מס (%)
עד 19,500	0
19,501-28,000	20
28,001-36,300	25
36,301-60,000	30
מעל 60,000	35

יש לזכור כי בין ישראל לקפריסין אין אמנה למניעת כפל מס, מה שעלול להוביל לתשלום מס פעמיים. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי ובהשקעות נדל"ן בחו"ל.

מס הגנה (Special Defence Contribution)

מס החל על תושבי מס בקפריסין ללא סטטוס Non-Dom.

• שיעור: מחושב בשיעור של 3% על 75% מההכנסה השנתית ברוטו משכירות.

מס בריאות (GHS Contribution)

תשלום עבור מערכת הבריאות הכללית. ולא, זה לא מקנה לכם ביטוח בריאות בקפריסין.

• שיעור: 2.65% מההכנסה השנתית ברוטו משכירות.

ניתן לבדוק את מס ההגנה ומס הבריאות במחשבון הבא:

מס עירייה (Refuse Collection)

מס עבור פינוי אשפה, תאורת רחוב, תשתיות ביוב ושירותים נוספים. המחיר משתנה בהתאם לשלטון המקומי ולגודל הבית ונע בין 80-250 אירו. נהוג כי השוכר משלם אותו.

מס רווחי הון (Capital Gains Tax)

• שיעור: 20% על הרווח ממכירת הנכס.
• פטור: קצבה אישית פטורה ממס בסך 17,086 אירו. ברכישה משותפת, קצבה זו חלה על כל בעלים בנפרד. ישנה אפשרות לקזז הוצאות (כנגד חשבונית) כגון שיפוצים, עו"ד וכו'.

לדוגמה:

	רווח ממכירה	קצבה אישית	מס רווחי הון
בעלים יחיד	20,000	17,086	582.80
שני בעלים	20,000	34,172	אין מס

ניתן לבדוק את מס רווחי ההון במחשבון הבא:

אם התגוררתם בנכס במשך חמש שנים רצופות, יתכן שתהיו זכאים לפטור של עד 85,430 אירו מהרווח החייב במס!

הוצאות נוספות

'דמי רצינות'

פיקדון זה מועבר ליזם, סוכן הנדל"ן או הבעלים של הבית על מנת שיעצרו את פרסום הנכס בשוק. הסכום נע בין 1,000-10,000 אירו ואף יותר, תלוי בשווי הבית.

סכום זה יירד מהמחיר של הבית והוא אינו ניתן להחזר (חוץ מבמקרים של בעיות בשטר הבעלות), לכן אל תתביישו לבקש קבלה!

שכר טרחה

באופן כללי, עורכי דין בקפריסין גובים 1% מערך העסקה, לא כולל מע"מ (19%). לצורך המחשה, עבור נכס בשווי 200,000 אירו, שכר הטרחה יעמוד על 2,380 אירו.

שירותי תרגום

במקרים מסויימים, יהיה צורך בתרגום של מסמכים מעברית לאנגלית (כמו תדפיסי בנק). המחירים נעים בין 25-30 אירו לעמוד אצל מתרגם חיצוני.

העברת כספים

לפני קניית נכס בקפריסין, יש לקחת בחשבון את שער המרת המטבע, שכן עסקאות בשוק האירופי מתבצעות לרוב באירו. גם העברת כספים בין הבנקים כרוכה בעמלות גבוהות ואפשר לנסות להתמקח עליהן.

ועד בית (Communal Fees)

סכום זה משמש לכיסוי ההוצאות השונות, לרבות ניקיון, גינון ותחזוקה.

העלות משתנה לפי חברה האחזקה, גודל הבית וכמות הדיירים, ונעה בין 50-250 אירו לחודש הנכללים בשכירות. יש גם מתחמים פחות מתוחזקים שבהם אין תשלום או שהתשלום נמוך מאוד.

ביטוח מבנה

ביטוח מבנה מעניק כיסוי לנזקים אפשריים לבית, כמו שריפה או נזקי מים. ההוצאה תלויה בשווי הנכס ותנאי הפוליסה.

חברת ניהול

אם אינכם גרים בקפריסין, כנראה שתזדקקו לחברת ניהול מקומית. העלות נעה בין 20%-10% מהשכירות החודשית וכוללת מציאת שוכרים, טיפול בתקלות וגביית תשלום.

חוזה שכירות

אם החלטתם להשכיר את הבית לבד, דאגו לחוזה שכירות תקין שיגן עליכם משוכרים בעייתיים. המחיר נע בין 50-400 אירו + מע"מ במידה והחלטתם להיעזר באיש מקצוע.

מיסוי בישראל

בישראל, ניתן לשלם מס הכנסה על השכרת נכס בחו"ל באחד מהמסלולים הבאים:

1. מסלול מס שולי: מחושב לפי שיעור מדרגות המס, עם אפשרות לנכות הוצאות כמו ניהול, תחזוקה וביטוח.
2. מסלול מס אחיד: מס קבוע של 15%, לא מאפשר ניכוי הוצאות.

בעת המכירה, תצטרכו לשלם גם מס שבח למדינה בשיעור של 25%. ניתן לקבל הכרה על המס ששולם בקפריסין, אך שוב, רצוי להיעזר ברואה חשבון לצורך כך.

שאלות נפוצות